מכירת דירה לאחר גירושין – כל מה שחשוב לדעת לפני שמקבלים החלטה על הנכס המשותף

מכירת דירה לאחר גירושין היא אחד הנושאים המרכזיים והמורכבים ביותר בכל הליך פרידה. עבור רבים, הדירה היא הנכס המשמעותי ביותר שבני הזוג צברו במהלך חייהם המשותפים, ולעיתים היא גם הבית שבו גידלו את ילדיהם.
החלטה כיצד לחלק או למכור את הדירה דורשת זהירות רבה, היכרות עם הדין, וחשיבה כלכלית ורגשית גם יחד.

במאמר זה נעמיק בשאלה מה חשוב לדעת על מכירת דירה לאחר גירושין, נבין כיצד נקבעים חלקי הבעלות, אילו זכויות יש לכל צד, מהן האפשרויות השונות העומדות בפני בני זוג לאחר הפירוד, ואיך ניתן לבצע את המכירה בצורה חוקית, הוגנת וחכמה – בלי להגיע לעימותים מיותרים.

מהו הבסיס המשפטי לחלוקת דירה לאחר גירושין

הבסיס לחלוקת רכוש בין בני זוג מוסדר בישראל בשני חוקים עיקריים:

1. חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג–1973 – חל על זוגות שנישאו לאחר כניסת החוק לתוקף.
2. הלכת השיתוף – חלה על זוגות שנישאו לפני החוק או על ידועים בציבור.

לפי עקרונות אלה, דירה שנרכשה במהלך הנישואין, גם אם רשומה רק על שם אחד מבני הזוג, תיחשב ברוב המקרים כנכס משותף.
לעומת זאת, דירה שהובאה לנישואין מראש (למשל נרכשה לפני החתונה או התקבלה בירושה) עשויה להישאר רכוש אישי – אך גם כאן יש חריגים.

כיצד נקבע למי שייכת הדירה

במקרים רבים, דירת המגורים נרכשת במשותף, אך לא תמיד ברישום שווה. כדי להבין למי היא שייכת לאחר הגירושין, בית המשפט בוחן:

1. על שם מי רשומה הדירה בטאבו.
2. מתי נרכשה – לפני או במהלך הנישואין.
3. כיצד מומנה – האם מכספים משותפים או אישיים.
4. האם שני הצדדים התגוררו בה ושימשה כ"קן המשפחתי".
5. האם הייתה כוונה לשיתוף בנכס.

כאשר הדירה שימשה למגורי המשפחה לאורך שנים, בתי המשפט נוטים לראות בה נכס משותף, גם אם רשומה על שם אחד בלבד.

מכירת דירה לאחר גירושין – שלב אחר שלב

שלב 1: הסכמה בין הצדדים

הדרך הפשוטה ביותר היא כאשר שני בני הזוג מסכימים למכור את הדירה ולחלק את התמורה.
במקרה כזה ניתן לקבוע בהסכם הגירושין:

1. מועד המכירה.
2. אופן חלוקת התמורה.
3. מי ימשיך להתגורר בדירה עד המכירה.
4. מי יישא בהוצאות התחזוקה והמשכנתה בינתיים.

שלב 2: קביעת שווי הדירה

לפני מכירה, יש להזמין שמאות מקצועית כדי לקבוע את שוויה העדכני. הדבר חשוב במיוחד כאשר אחד מבני הזוג מבקש "לקנות" את חלקו של השני ולהשאיר את הדירה ברשותו.

שלב 3: בחינת זכויות הילדים

כאשר יש ילדים קטינים, בית המשפט עשוי לעכב את מכירת הדירה אם היא משמשת למגוריהם, עד שיימצא פתרון מגורים חלופי.

שלב 4: מימוש בפועל

אם אין הסכמה בין בני הזוג, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין.
בית המשפט מוסמך להורות על מכירת הנכס ולחלק את התמורה לפי חלקי הבעלות או לפי מה שייקבע בהליך המשפטי.

מתי בית המשפט מתערב במכירת דירה לאחר גירושין

אם אחד הצדדים מסרב למכור את הדירה, או מנסה לעכב את התהליך כדי להשיג יתרון במשא ומתן, בית המשפט רשאי:

1. למנות כונס נכסים שיבצע את המכירה בפועל.
2. להורות על מכירה פומבית של הנכס.
3. לקבוע את סדר חלוקת התמורה לפי פסק דין או הסכם ממון.

עו"ד רן רייכמן, מומחה לדיני משפחה, מדגיש:

“בית המשפט אינו מאפשר לבן זוג אחד להחזיק את הצד השני ‘בן ערובה’ בנכס. אם לא מושגת הסכמה – הדירה תימכר גם בניגוד לרצון אחד הצדדים, כדי לסיים את השיתוף ולמנוע סחטנות רגשית או כלכלית.”

מכירת דירה כשיש משכנתה

אם על הדירה רובצת משכנתה, יש לפרוע אותה מהמכירה או מהתמורה שמתקבלת.
בדרך כלל, סכום המשכנתה מנוכה מהתמורה הכוללת, והיתרה נחלקת בין הצדדים.
במקרים שבהם אחד מבני הזוג רוצה לשמור על הדירה, עליו לרכוש את חלקו של האחר ולשאת לבדו ביתרת ההלוואה.

מכירת דירה לאחר גירושין – סוגיות מיסוי

בעת מכירת דירה לאחר גירושין חשוב לבחון גם את נושא מס השבח ומס הרכישה.

1. כאשר המכירה מתבצעת במסגרת הסכם גירושין, לרוב קיימת פטור ממס שבח, לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין.
2. אם אחד מבני הזוג רוכש את חלקו של האחר, העסקה יכולה להיחשב העברת זכויות אגב גירושין, וגם כאן ניתן לקבל פטור ממס.

לכן חשוב מאוד לוודא שההסכם מנוסח נכון וכולל התייחסות מפורשת להיבטי המס.

מתי לא מומלץ למהר ולמכור

1. כאשר יש ילדים קטנים והדירה משמשת את המשפחה למגורים.
2. כאשר שוק הנדל"ן בירידה וייתכן הפסד כלכלי.
3. כאשר קיימת חלופה להסכם שבו אחד הצדדים מקבל את הדירה, והשני נכס אחר או פיצוי כספי.

במקרים כאלה ניתן להיעזר בעורך דין מנוסה שיעריך את התמונה הרחבה ויבחן אם המכירה כעת היא אכן הצעד הנכון.

מה קורה כאשר אחד הצדדים מסרב לעזוב את הדירה

זוהי אחת הסוגיות הנפוצות והרגישות ביותר.
אם הדירה שייכת לשני הצדדים אך רק אחד מתגורר בה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף ומסירת החזקה.
בית המשפט רשאי להורות לצד הסרבן להתפנות בתוך פרק זמן מוגדר, ואם לא – ימונה כונס נכסים שימכור את הנכס בפועל.

דוגמה אמיתית מהפסיקה

בפסק דין שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב (תמ"ש 14284-05-20), בני זוג התגרשו אך האישה סירבה למכור את הדירה, בטענה שהיא מתגוררת בה עם ילדיהם.
בית המשפט קבע כי יש לאפשר תקופת מעבר של שנה, שבמהלכה תוכל למצוא פתרון דיור חלופי, ולאחר מכן יימכר הנכס ותחולק התמורה שווה בשווה.

טיפים חשובים לפני מכירת דירה לאחר גירושין

1. ערכו הסכם ברור בכתב – כל הסכמה צריכה להיות מנוסחת על ידי עורך דין ולא בעל פה.
2. בדקו היטב את המיסוי – ייעוץ מקצועי יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
3. שקלו שמאות ניטרלית – אל תסתמכו על הערכות לא רשמיות.
4. אל תמהרו למכור מתוך רגש – קבלת החלטה כלכלית נכונה דורשת שיקול דעת קר.
5. היעזרו בעורך דין מומחה לדיני משפחה ונדל"ן – כדי למנוע טעויות בלתי הפיכות.

עו"ד רן רייכמן – מומחה לניהול מכירת דירות לאחר גירושין

משרד עורכי הדין רן רייכמן, מהמובילים בישראל בדיני משפחה וגירושין, מתמחה בניהול הליכים הקשורים למכירת דירות, פירוק שיתוף וניהול משא ומתן להסכמי גירושין הוגנים.
בזכות ניסיון של למעלה מ־25 שנה בייצוג אלפי לקוחות, המשרד יודע למצוא פתרונות יצירתיים וחוקיים שיבטיחו את האינטרסים שלכם – תוך שמירה על יציבות כלכלית ויחסים תקינים ככל האפשר.

לסיכום – מכירת דירה לאחר גירושין מחייבת תכנון נכון והסכמה ברורה

השאלה כיצד לבצע מכירת דירה לאחר גירושין אינה רק עניין של כסף, אלא גם של רגש, ביטחון ועתיד כלכלי.
הדירה מסמלת את חיי המשפחה המשותפים, ולכן יש לטפל בהליך זה ברגישות, בשקיפות ובמקצועיות – כדי להבטיח תוצאה צודקת והוגנת לשני הצדדים.

שאלות ותשובות נפוצות – מכירת דירה לאחר גירושין

1. מה המשמעות של מכירת דירה לאחר גירושין?
   מדובר במכירת נכס שהיה שייך לשני בני הזוג במהלך הנישואין, לאחר שנקבע כי יש לפרק את השיתוף בו ולחלק את התמורה ביניהם.
2. האם ניתן למכור את הדירה מיד לאחר הגירושין?
   כן, אך נדרש לוודא כי ההסכמות בין הצדדים או פסיקת בית המשפט מאפשרות זאת, וכי כל הזכויות הקנייניות מוסדרות.
3. מה קורה אם רק אחד מבני הזוג רוצה למכור את הדירה?
   אם הצד השני מתנגד, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק שיתוף, אשר עשוי להורות על מכירת הנכס באמצעות כונס נכסים.
4. כיצד נקבעת חלוקת כספי המכירה?
   ברוב המקרים התמורה מתחלקת באופן שווה, אלא אם יש הסכם ממון או פסק דין הקובע יחס חלוקה אחר.
5. מה הדין אם יש משכנתה על הדירה?
   המשכנתה נפרעת תחילה מתוך כספי המכירה, והיתרה מתחלקת בין הצדדים לפי זכויותיהם.
6. האם אחד הצדדים יכול לרכוש את חלקו של השני בדירה?
   בהחלט. זוהי אפשרות נפוצה, והיא מחייבת הערכת שווי נכס והסכמה בכתב בין הצדדים.
7. מה תפקידו של כונס נכסים בהליך מכירה לאחר גירושין?
   כונס הנכסים ממונה על ידי בית המשפט כדי לטפל במכירת הדירה, לנהל את ההליכים מול קונים ולחלק את התמורה בין הצדדים.
8. האם נדרש אישור בית משפט למכירת דירה שנרכשה יחד?
   לא תמיד, אך כאשר יש מחלוקת בין הצדדים או ילדים קטינים הגרים בדירה – נדרש לעיתים אישור שיפוטי.
9. כיצד משפיעים ילדים קטינים על החלטת המכירה?
   במקרים בהם הילדים גרים בדירה, בית המשפט עשוי לדחות את המכירה כדי לשמור על יציבותם, או לקבוע הסדר מגורים זמני.
10. מה הדין אם אחד הצדדים מסרב לפנות את הדירה לאחר המכירה?
    ניתן להגיש בקשה לצו פינוי, ובית המשפט רשאי לאכוף את ההסכם או את צו הפירוק שניתן.
11. האם ניתן להימנע ממכירת הדירה לאחר גירושין?
    כן, אם הצדדים מגיעים להסכמה על שימוש משותף זמני, או אם אחד מהם רוכש את חלקו של האחר.
12. כיצד משפיעה מכירת דירה לאחר גירושין על חבות המס?
    לרוב קיימת זכאות לפטור ממס שבח במכירה אחת בלבד לכל צד, בהתאם לתקנות מס שבח מקרקעין ולמועד הגירושין.
13. האם ניתן למכור את הדירה לפני סיום הגירושין?
    כן, אך רק בהסכמה הדדית ובאישור משפטי מתאים, כדי למנוע מחלוקות עתידיות על התמורה.
14. מה קורה כאשר הדירה ניתנה במתנה מאחד הצדדים במהלך הנישואין?
    יש לבחון האם הייתה כוונה לשיתוף בנכס. אם כן, הדירה תיחשב משותפת; אם לא – עשויה להיחשב רכוש אישי של נותן המתנה.
15. האם אפשר לקבוע בחוזה הגירושין מועד עתידי למכירת הדירה?
    בהחלט. הסכמי גירושין רבים כוללים סעיף הקובע תאריך או תנאים למכירה עתידית, למשל לאחר שהילדים יתבגרו.
16. מה הדין לגבי דירה שנרכשה לפני הנישואין?
    בדרך כלל היא נחשבת רכוש אישי של בן הזוג שרכש אותה, אלא אם התקיימה כוונת שיתוף מובהקת לאורך השנים.
17. כיצד נקבע שווי הדירה לצורך מכירה?
    שווי הדירה נקבע על פי חוות דעת שמאית מוסכמת, או על ידי שמאי שממונה על ידי בית המשפט במקרה של מחלוקת.
18. האם ניתן לעכב את מכירת הדירה עד להשלמת תשלומי מזונות או חובות אחרים?
    כן. בית המשפט רשאי להורות על עיכוב המכירה או על קיזוז סכומים מתוך התמורה לצורך סילוק חובות.
19. האם ניתן לפנות להליך גישור בנושא מכירת דירה לאחר גירושין?
    בהחלט. גישור מאפשר לצדדים להגיע להסכמות מוסכמות ולחסוך בהליכים משפטיים יקרים וממושכים.
20. מה מומלץ לעשות לפני שמוכרים דירה לאחר גירושין?
    מומלץ להתייעץ עם עורך דין לדיני משפחה ונדל"ן, לבדוק את מצב הרישום בטאבו, ולוודא שהזכויות של כל אחד מהצדדים מוגנות.

צריכים ליווי במכירת דירה לאחר גירושין?

פנו עוד היום למשרד עורכי הדין רן רייכמן – מהמובילים בישראל בתחום דיני המשפחה והגירושין.
צוות המשרד יסייע לכם לבחון את האפשרויות, להעריך את שווי הנכס, לנהל משא ומתן נכון ולוודא שהמכירה תתבצע בצורה חוקית ובטוחה.

☎️ משרד עורכי דין רן רייכמן – 25 שנות ניסיון, מקצועיות, דיסקרטיות ויחס אישי.
כדי לצאת לדרך חדשה – חשוב לסיים נכון את הפרק הקודם.