היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין – מה חשוב לדעת לפני שמחתימים?

היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין הוא נושא מהותי שכל זוג – בין אם לפני נישואין ובין אם במהלך החיים המשותפים – חייב להבין לעומק.
לא מעט זוגות עורכים הסכם ממון כדי להסדיר את הבעלות על נכסים ורכוש, אך אינם מודעים לכך שהעברת זכויות או שינוי בעלות בנכס במסגרת ההסכם עלולים לעורר שאלות מיסוי כבדות – ואף להביא לחיוב במס שבח או במס רכישה.

הקשר בין דיני המשפחה לדיני המס הוא קשר מורכב, והפסיקה בישראל עסקה לא פעם במקרים שבהם בני זוג ביקשו להסתמך על הסכם ממון אך נתקלו בעמדת רשות המסים, שטענה כי מדובר בעסקה לכל דבר ועניין.
במאמר זה נבין לעומק מהו היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין, מתי ההעברה פטורה ממס, באילו מקרים תיחשב לעסקה חייבת, ומה חשוב לדעת כדי להימנע ממלכודות מס מיותרות.

מהו הסכם ממון ולמה הוא חשוב?

הסכם ממון הוא הסכם משפטי בין בני זוג המסדיר את יחסי הממון ביניהם – מה נחשב רכוש משותף, מה נחשב רכוש נפרד, ומה יקרה במקרה של גירושין או פרידה.
ההסכם נועד להעניק ביטחון, שקיפות וודאות לשני הצדדים, והוא מקבל תוקף משפטי רק לאחר אישור בית משפט לענייני משפחה, בית דין רבני או נוטריון (לפני הנישואין).

החשיבות של הסכם ממון ברורה – הוא מונע מחלוקות, מצמצם את אי-הוודאות המשפטית, ומגן על זכויות כלכליות של כל צד.
אלא שכאשר ההסכם כולל הוראות לגבי נכסים – דירה, קרקע, מניות או זכויות אחרות – הוא עלול לעורר שאלות מיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963.
וכאן בדיוק נכנס לדיון היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין.

מה קובע חוק מיסוי מקרקעין?

חוק מיסוי מקרקעין מטיל מס על כל העברה של זכות במקרקעין – בין אם מדובר במכירה, מתנה או העברה אחרת.
עם זאת, החוק מכיר במקרים מיוחדים שבהם העברה נעשית לא מתוך עסקה מסחרית אלא בשל יחסים משפחתיים, ולכן פוטר אותה ממס.

כך למשל, סעיף 62 לחוק קובע כי העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג נשואים – לא תיחשב “מכירה” לעניין המס, כל עוד ההעברה נעשית מתוך יחסי הנישואין ובמטרה להסדיר את חלוקת הרכוש ביניהם.
מכאן עולה כי היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין מבוסס על השאלה המרכזית: האם מדובר בהסדרת יחסים משפחתיים לגיטימית – או בעסקה כלכלית שמטרתה הימנעות ממס.

מתי העברת זכויות בהסכם ממון פטורה ממס?

כאשר הסכם ממון נערך לפני הנישואין, ההעברה לרוב אינה נחשבת "עסקה" לפי החוק, מאחר שעדיין אין “יחסי נישואין” קיימים.
אך אם ההעברה נעשית לאחר הנישואין, רשות המסים תבחן האם מדובר בהעברה שנעשתה בתום לב כחלק מהיחסים המשפחתיים, או שמא מדובר בהתחמקות ממס.

כך לדוגמה:

1. אם בני זוג נשואים שנים רבות, והבעל מעביר לאשתו חצי מהדירה הרשומה על שמו במסגרת הסכם ממון שנועד להסדיר את זכויותיה, בדרך כלל לא יוטל מס.
2. לעומת זאת, אם נחתם הסכם ממון רגע לפני מכירת הנכס כדי “לשפר עמדות מס”, ייתכן שהרשויות יראו בכך עסקה החייבת במס.

לכן, היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין נקבע לפי תום הלב והנסיבות האמיתיות של ההעברה.

כיצד רשות המסים בוחנת את ההסכם?

רשות המסים בוחנת כל מקרה לגופו, תוך דגש על כוונת הצדדים ומועד עריכת ההסכם.
השאלות המרכזיות שנבחנות הן:

1. האם ההסכם נחתם לצורך הסדרת יחסים זוגיים או כדי לחמוק ממס?
2. האם ההעברה נעשתה לפני הנישואין, במהלכם או לאחר גירושין?
3. האם ההסכם קיבל אישור כדין?
4. האם יש סימנים המעידים על עסקה כלכלית במסווה של הסכם משפחתי?

כאשר ברור שההסכם נחתם בהקשר זוגי אמיתי, היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין מאפשר פטור ממס.
אך אם יש חשד שמדובר בתכנון מס מלאכותי, עלולה רשות המסים לחייב את ההעברה במס שבח ובמס רכישה.

הסכם ממון לפני נישואין לעומת אחרי נישואין

הבחנה חשובה נוספת היא מועד חתימת ההסכם.

1. לפני הנישואין – ההסכם נחשב לחוזה אזרחי רגיל, ולכן כל העברה של נכסים עלולה להיחשב לעסקה במקרקעין החייבת במס.
   רק לאחר הנישואין תיתכן אפשרות לפטור לפי סעיף 62 לחוק.
2. לאחר הנישואין – אם ההסכם נחתם במהלך חיי הנישואין במטרה להסדיר יחסים כלכליים, בית המשפט יראה בו חלק טבעי מהיחסים המשפחתיים, ולא עסקה מסחרית.

ההבחנה הזו קריטית להבנת היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין, ולכן מומלץ מאוד לתכנן את ההסכם מראש בעזרת עורך דין מנוסה.

מה קורה בעת גירושין?

כאשר בני זוג מתגרשים ומחלקים את הרכוש ביניהם לפי הסכם גירושין שאושר בבית המשפט, ההעברה בין הצדדים פטורה ממס.
החוק רואה בכך סיום יחסי הנישואין ולא עסקה מסחרית.

עם זאת, אם בני הזוג מנסים להשתמש בהסכם גירושין “פיקטיבי” כדי להעביר נכסים ולחסוך מס, רשויות המס עלולות להתערב.
במקרים כאלה, נבחנת כוונת הצדדים והאם ההסכם נחתם במסגרת הליך גירושין אמיתי או כתכסיס מס בלבד.

דוגמאות מהפסיקה

בתי המשפט עסקו לא פעם בסוגיית היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין.
במקרה אחד, נקבע כי העברת דירה מאיש לאשתו במסגרת הסכם ממון שנחתם לאחר 20 שנות נישואין – אינה עסקה החייבת במס, שכן נועדה להסדיר יחסים כלכליים קיימים.
במקרה אחר, נקבע כי הסכם ממון שנחתם סמוך למכירת הנכס, ללא שינוי אמיתי ביחסים בין הצדדים, הוא תכנון מס פסול והעסקה תחויב במלואה במס שבח ובמס רכישה.

הפסיקה מבהירה שהמבחן העיקרי הוא תום הלב והמטרה האמיתית של ההסכם.

כיצד ניתן להימנע ממלכודות מס בהסכמי ממון?

1. תכננו מראש את מבנה ההסכם – היוועצו בעורך דין מומחה לדיני משפחה ומיסוי מקרקעין עוד לפני החתימה.
2. הקפידו על אישור ההסכם כדין – ללא אישור רשמי, לא יהיה לו תוקף משפטי או מס-פטור.
3. אל תשתמשו בהסכם ממון כדי להתחמק ממס – רשויות המס מזהות תכנוני מס מלאכותיים.
4. תעדו את הנסיבות – חשוב לשמור ראיות המעידות שההסכם נחתם כחלק מהיחסים המשפחתיים ולא לצורך עסקה.

כך תוכלו להבטיח שההסכם יהיה תקף ופטור ממס – בהתאם לעקרונות החוק והפסיקה.

איך משרד עו״ד רן רייכמן יכול לסייע?

משרד עו״ד רן רייכמן הוא מהמובילים בישראל בתחום דיני המשפחה, הגירושין, הצוואות והירושות, ובעל התמחות ייחודית בנושאים חופפים של משפחה ומיסוי.
עו״ד רייכמן וצוות המשרד מלווים לקוחות בעריכת הסכמי ממון מורכבים, תוך בחינת ההיבטים המיסויים של כל סעיף, כדי למנוע טעויות שעלולות להוביל לחיובי מס מיותרים.
עם ניסיון של למעלה מ־25 שנים בייצוג מול רשות המסים ובתי המשפט לענייני משפחה, המשרד מעניק ייעוץ מקיף, אישי ודיסקרטי – המשלב ידע משפטי ומיסויי מעמיק.

סיכום – הסכם ממון חכם מתחיל בהבנה מיסויית

לסיכום, היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין מחייב תכנון מדויק, הבנה משפטית וייעוץ מקצועי.
העברת נכסים במסגרת הסכם ממון עלולה להיחשב לעסקה לכל דבר אם לא נעשתה בתום לב ובכפוף לכללי החוק.
עם זאת, כאשר ההסכם נערך ומאושר כראוי, ניתן ליהנות מפטור ממס ולמנוע מחלוקות עתידיות מול רשות המסים.

שאלות ותשובות נפוצות – היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין

1. מהו הסכם ממון?
   הסכם ממון הוא הסכם משפטי בין בני זוג המסדיר את אופן חלוקת הרכוש והנכסים ביניהם במקרה של פרידה, גירושין או מוות.
2. מהו חוק מיסוי מקרקעין?
   חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את תשלומי המס החלים על העברת זכויות במקרקעין בישראל, כגון מס רכישה ומס שבח.
3. כיצד קשור חוק מיסוי מקרקעין להסכם ממון?
   היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין בא לידי ביטוי במצבים שבהם ההסכם כולל העברת זכויות בדירה או נכס מקרקעין בין בני הזוג, דבר שעלול לחייב במס אם לא מתקיימים תנאים מסוימים.
4. האם העברת זכויות בין בני זוג במסגרת הסכם ממון חייבת במס?
   בדרך כלל לא. החוק קובע פטור ממס שבח וממס רכישה כאשר ההעברה נעשית בין בני זוג החיים יחד, ובלבד שמדובר בהסדרה במסגרת הזוגיות.
5. האם יש צורך לדווח לרשויות המס על הסכם ממון הכולל נכסי מקרקעין?
   כן. גם אם מדובר בהעברה הפטורה ממס, יש להגיש דיווח לרשות המיסים כדי לוודא שהפטור חל כדין.
6. מה קורה אם ההסכם נערך לאחר גירושין?
   אם ההעברה מתבצעת לאחר סיום הנישואין, ייתכן שהיא תיחשב לעסקת מכר לכל דבר ותהיה חייבת במס שבח ומס רכישה.
7. כיצד נקבע אם העברת הזכויות נחשבת חלק מההסכם הזוגי או עסקה רגילה?
   רשות המסים בוחנת את נסיבות המקרה – מועד החתימה, תוכן ההסכם והאם ההעברה נועדה להסדרת יחסי רכוש או לצורכי מכירה.
8. האם ניתן לערוך הסכם ממון רטרואקטיבי לצורך הפחתת מס?
   לא. הסכם ממון שנערך לאחר ביצוע עסקה לא ישמש ככלי להפחתת מסים שכבר נצברו.
9. מה ההבדל בין הסכם ממון לפני הנישואין לבין הסכם לאחריהם בהיבטי מס?
   לפני הנישואין ההסכם נחשב כקביעת מסגרת רכושית בלבד, בעוד שלאחר הנישואין – העברת זכויות בפועל עלולה להיחשב לעסקת מקרקעין.
10. האם נדרש אישור של בית משפט להסכם ממון לצורך קבלת פטור ממס?
    כן. רק הסכם ממון שאושר על ידי בית משפט או נוטריון מוכר על ידי רשויות המס לצורך מתן הפטור.
11. כיצד מתייחסת רשות המסים להעברת דירה בין בני זוג במסגרת ההסכם?
    כאשר מדובר בבני זוג החיים יחד, העברה כזו לרוב פטורה ממס שבח וממס רכישה, בהתאם לסעיפים 4א ו-62 לחוק מיסוי מקרקעין.
12. מה קורה כאשר ההסכם כולל נכסים שאינם מקרקעין?
    על נכסים כגון כספים, רכבים או מניות לא חל חוק מיסוי מקרקעין, ולכן אין צורך בדיווח או בתשלום מס בגינם.
13. האם ניתן להעביר דירה הרשומה על שם אחד מבני הזוג ללא מס במסגרת ההסכם?
    כן, אם בני הזוג חיים יחד והדירה משמשת למגוריהם המשותפים, העברה כזו נחשבת להסדרה רכושית פנימית ופטורה ממס.
14. מה החשיבות של ניסוח מדויק בהסכם ממון מבחינת מיסוי?
    ניסוח לא מדויק עלול לגרום לכך שרשות המסים תראה בעסקה “מכירה” החייבת במס. לכן חשוב שעורך הדין יבהיר כי מדובר בהסדרת רכוש זוגית בלבד.
15. כיצד ניתן להימנע ממחלוקת עם רשות המסים בנושא זה?
    יש להקפיד על דיווח בזמן, לציין את סוג ההעברה בבירור ולהחזיק באישור בית המשפט או הנוטריון על ההסכם.
16. מה ההשלכות של אי-דיווח על העברת זכויות לפי הסכם ממון?
    אי-דיווח עלול להביא לקנסות, לחיוב רטרואקטיבי במס ואף לפתיחת חקירה מצד רשות המסים.
17. מה קורה כאשר ההסכם נערך בין בני זוג ידועים בציבור?
    גם בני זוג ידועים בציבור עשויים ליהנות מהפטורים שבחוק, בתנאי שיוכיחו חיים משותפים ומערכת זוגית יציבה.
18. האם ניתן לשלב בהסכם ממון הוראות לגבי מיסוי עתידי?
    כן, אך יש להיעזר בעורך דין הבקיא בדיני המס כדי להבטיח שההוראות יהיו חוקיות ויעילות מבחינה מיסויית.
19. כיצד משפיעה הוראה בצוואה על היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין?
    אם בהסכם הממון יש הוראות הסותרות צוואה, בית המשפט עשוי לבחון את תוקפן גם לצורכי מס ולבחון מי מהן גוברת.
20. כיצד לפעול נכון כשעולה שאלה לגבי היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין?
    יש לפנות לעורך דין מומחה בדיני משפחה ומיסוי מקרקעין שיבחן את נסיבות המקרה ויוודא שההעברה נעשית כחוק וללא חבות מס מיותרת.

רוצים לערוך הסכם ממון שיגן עליכם גם מבחינה מיסויית?

אם אתם עומדים לפני חתימה על הסכם ממון או כבר מחזיקים נכסים משותפים, חשוב להבין לעומק את היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין.
פנו עוד היום אל משרד עו״ד רן רייכמן – מהמובילים בישראל בתחום דיני המשפחה.
המשרד יעניק לכם ייעוץ משפטי מקיף, הכולל התייחסות מלאה להיבטי המס, כדי שתוכלו להסדיר את יחסיכם הכלכליים בצורה חכמה, בטוחה ונטולת סיכונים.