נשאלת השאלה – מה קורה וכיצד מושפע החישוב, כאשר בני הזוג מעוניינים בהפרדה רכושית, באמצעות הסכם ממון? האם גם אז, רכישת דירה על ידי אחד משני בני הזוג, תיחשב במניין נכסי הנדל"ן כאילו היא שייכת גם לבן הזוג השני?
בכל מקרה של רכישה או מכירה של נכס נדל"ני ובפרט (אם כי בפירוש לא רק) במקרים של הפרדה רכושית או קיום הסכם ממון בין בני הזוג – היוועצו עם עורך דין מקרקעין ו/או בעורך דין ירושות מנוסים שיסייעו להתמצא בנבכי חוק מיסוי המקרקעין ביחס למקרה הספציפי שלכם, ולקבוע את גובה תשלומי המס הנדרשים באירוע המכירה או הרכישה של הנכס.
מס רכישה ומס שבח
חוק מיסוי מקרקעין מכיל התייחסות לתשלום המסים ברכישה ובמכירה של נדל"ן. ברכישה של נדל"ן, ישולם מס רכישה לפי מדרגות ביחס לעלות הנכס שנרכש. לשם סיבור האוזן, כאשר מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה, יחול פטור בגין תשלום מס רכישה עד לשווי הנכס של 1,600,175 ש"ח, ולאחר מכן יחולו מדרגות מס החל מ – 3.5% ועד ל – 10%. ברכישת דירה שנייה, ישולם מס רכישה בגובה של 8% על מחיר הנכס עד 4,896,615 ש"ח, ועל כל סכום שמעל סכום זה ישולם מס רכישה בגובה 10%.
עולה מכך, כי אם בני זוג רוכשים דירה שנייה הם ישלמו מס רכישה בגובה שונה לחלוטין, מאשר לו היה כל אחד מהם רוכש דירה בעצמו.
מס שבח הינו המס המשולם במכירה של דירה, והוא משולם בגין היחס בין ווי הדירה ברכישתה לבין שווי הדירה במכירתה – כלומר, על הרווח שנוצר מעליית הערך (או ההשבחה) של הנכס הנדל"ני בתקופת החזקתה. גם בתשלום מס שבח ניתנים פטורים, ואולי ה"מפורסם" מכולם הוא הפטור ממס שבח על מכירה של דירת מגורים יחידה – שוב, אנחנו רואים כי שני בני זג שהם יחידת מכירה אחת ואשר מוכרים דירה, עשויים להתבקש לתשלום מס שבח גבוה הרבה יותר, ביחס לשני אנשים אשר ביניהם חלה הפרדה רכושית, אשר שוקלים מכירת נכס נדל"ני אשר ברשותם.
הסכם ממון והפרדה רכושית
הסכם ממון הינו מסמך משפטי הקובע כי בין שני בני זוג אשר נישאו או אשר חולקים משק בית (ידועים בציבור), חלה הפרדה רכושית על פי הכתוב במסמך. על פי חוק יחסי ממון, יכולים בני הזוג לקבוע הפרדה רכושית ולבטל את האיזון הרכושי אליו שואף חוק יחסי ממון – טרם הנישואין פשוט באמצעות הסכם ממון כתוב, ולאחר הנישואין – בהסכם ממון שיאושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה, או בית הדין הרבני, ויקבל בכך תוקף משפטי מחייב.
במקרים של הסכם ממון והפרדה רכושית, יש מקום לתביעת תשלומי מס רכישה ברכישה ומס שבח במכירה של נכסים נדל"ניים אשר ברשותו של מי מהצדדים בנישואין, כפעולה עצמאית שאינה קושרת או מחייבת גם את בן הזוג השני.
